Después de experimentar grandes caídas en sus carteras este año, debido a la debilidad de los mercados mundiales de renta variable, muchos inversores buscan actualmente activos que proporcionen protección contra las turbulencias del mercado de valores. Y con la inflación en máximos de varias décadas y los tipos de interés subiendo rápidamente, los inversores también están buscando activos que puedan ofrecer cierta protección contra el impacto negativo de estas tendencias.
Entre los tipos de activos que parecen satisfacer estos requisitos están los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). A menudo olvidados por los inversores, se trata de sociedades de inversión que cotizan en bolsa y que poseen o financian carteras inmobiliarias. Los REIT ofrecen a los inversores varias ventajas, como grandes dividendos, protección contra la inflación, una correlación relativamente baja con el mercado de valores en general y bajos costes de transacción. Dados estos atributos, podrían ser un buen activo a tener en cuenta para la diversificación en el actual entorno de “riesgo cero”.
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¿Cómo funcionan los REIT?
Los fondos de inversión inmobiliaria son esencialmente sociedades de inversión que poseen, explotan o financian activos inmobiliarios generadores de ingresos. Son similares a los fondos de inversión normales en el sentido de que reúnen el capital de un gran número de inversores para que los gestores de inversiones de la entidad puedan realizar mayores inversiones.
Los REIT pueden ser una gran forma de que los pequeños inversores se expongan al mercado inmobiliario. Cotizan en el mercado de valores, al igual que las acciones, lo que les confiere una gran liquidez (a diferencia de los bienes inmuebles físicos que pueden tardar meses en comprarse o venderse). Además, los costes de transacción son muy bajos. Con estas inversiones inmobiliarias, no tiene que preocuparse de pagar miles de euros en concepto de derechos de timbre y costes de brókeres inmobiliarios como haría con los inmuebles físicos.
Los REIT tienden a especializarse en un área del mercado inmobiliario. Algunas de las principales áreas inmobiliarias en las que invierten son:
- Edificios de apartamentos
- Edificios de oficinas
- Centros comerciales
- Hoteles
- Instalaciones sanitarias
- Almacenes de compras en línea
- Instalaciones de autoalmacenamiento
- Centros de datos
Para poder actuar como REIT, las empresas suelen tener que cumplir ciertos criterios. En Estados Unidos, por ejemplo, una empresa debe tener la mayor parte de sus activos e ingresos relacionados con la inversión inmobiliaria, y distribuir anualmente al menos el 90 % de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. De igual modo, en el Reino Unido, un REIT debe distribuir el 90 % de los beneficios de su negocio de alquiler de propiedades a sus accionistas.
Por qué los REIT podrían ser una buena inversión en 2022
En el entorno actual, los fondos de inversión inmobiliaria podrían jugar un papel valioso en las carteras de los inversores.
Una de las principales ventajas de los REIT es que no se mueven en perfecta sincronía con el mercado de valores. Además, a menudo aguantan mejor que el mercado en general durante los periodos de turbulencias bursátiles debido a que sus flujos de ingresos son bastante resistentes. Sin embargo, los REIT siguen produciendo rendimientos similares a los de la bolsa a largo plazo. Lo crea o no, los REIT, en su conjunto, han superado a menudo a las acciones a largo plazo. Entre 1972 y 2019, por ejemplo, el índice FTSE NAREIT generó una rentabilidad del 13,3 % anual. Esta cifra es superior a la rentabilidad del índice S&P 500, que ofrece un rendimiento del 12,1 % anual.
Otro beneficio importante de los fondos de inversión inmobiliaria es que pagan dividendos regularmente. Y los rendimientos pueden ser atractivos. Ahora mismo, muchos REIT tienen rendimientos del 4 % o más. Eso significa que es posible para los inversores individuales obtener ingresos del mercado inmobiliario, sin tener que comprar o gestionar ellos mismos las propiedades. En el entorno actual, en el que es difícil obtener ganancias de capital, los dividendos regulares valen su peso en oro.
Además, los REIT pueden ofrecer protección contra la inflación. Cuando la inflación es alta, los propietarios de inmuebles pueden aumentar sus alquileres para cubrir el aumento de los costes (los contratos de alquiler a largo plazo suelen estar vinculados a la inflación). Esto favorece el crecimiento de los dividendos. Por otro lado, el valor de los inmuebles suele aumentar cuando los precios suben. Esto se debe a que los precios más altos de la mano de obra, los materiales y el terreno hacen que la construcción sea menos viable económicamente, reduciendo así la oferta.
Cabe destacar que, en los años 70, cuando la inflación estaba por las nubes, los fondos de inversión inmobiliaria tuvieron un rendimiento muy bueno. De hecho, fueron el segundo activo con mejor rendimiento después de las acciones energéticas.
El rendimiento pasado no es una indicación de los resultados futuros.
La advertencia a tener en cuenta es que, aunque los REIT tuvieron un buen rendimiento durante la década, no subieron en línea recta. Por ejemplo, los precios de los activos experimentaron cierta debilidad en la recesión relacionada con la OPEP de 1972 a 1974.
En cuanto a la subida de los tipos, los REIT deberían estar protegidos hasta cierto punto debido a que muchos de ellos tienen deuda a tipo fijo con vencimientos más largos. Así, los aumentos de los tipos de interés a corto plazo no deberían tener un gran impacto en su coste de capital.
Si juntamos todo esto, las acciones de los REIT parecen muy atractivas en este momento. No solo ofrecen potencialmente tanto diversificación de carteras como ingresos por dividendos, sino que también pueden proteger contra la inflación y la subida de los tipos de interés.
Cómo invertir en REIT
Para facilitar a los inversores la exposición a los fondos de inversión inmobiliaria, TBanque ha creado el Smart Portfolio RealEstateTrusts. Se trata de una cartera de inversión totalmente asignada que se centra exclusivamente en acciones de REIT.
A través de este Smart Portfolio, los inversores pueden obtener exposición a una serie de REIT líderes, como los que poseen y gestionan bienes inmuebles residenciales, de oficinas, de almacenes, de asistencia sanitaria y de bienes inmuebles de almacenamiento.
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